• دلار آمریکا (خرید): 23,900
  • دلار آمریکا (فروش): 24,500
  • دلار کانادا (خرید): 19,000
  • دلار کانادا (فروش): 19,850

بانک مرکزی کانادا خواهان حباب در بازار مسکن است

بانک‌های مرکزی اقتصاد‌ها را با اعتبار‌ها و وام‌های ارزان یاری می‌کنند و تلاش دارند تا از به وجود آمدن حباب جلوگیری کنند. کانادا تصمیم گرفته است که تورم قیمت مسکن پیامدی غیر قابل کنترل ناشی از تأثیرات بیرونی باشد. در حقیقت، بانک مرکزی کانادا ضمن استقبال از افزایش سریع قیمت مسکن آن را «ضروری» خواند.

این امر عادی نیست. دیگر اقتصاد‌های توسعه یافته که با رشد سریع قیمت خانه مواجه هستند، سعی در پایان دادن به افزایش قیمت مسکن، و حتی ترکاندن حباب‌های به وجود آمده در بازار مسکن هستند.

مشکل پایین بودن نرخ بهره

بیشتر کشورها در حال حاظر سیاست همسازی پولی (accommodative monetary policy) را اجرا می‌کنند. این زمانی است که بانک‌های مرکزی می‌خواهند ذخیرۀ پولی را در زمان رکود، برای به حرکت درآوردن چرخ‌های اقتصادی افزایش دهند. آنها نرخ بهره را پایین می‌آورند و امیدوار می‌شوند که تجارت‌ها و خانوارها از اعتبار ارزان استفاده کنند. کسب و کارها به صورت ایده‌آل، از سرمایۀ ارزان برای توسعۀ عملیات‌های خود و خرید تجهیزات استفاده می‌کنند. خانوارها از اعتبار ارزان برای خرید و تأمین هزینۀ خرید‌های عمده مانند خانه استفاده می‌کنند. مصرف کالاها و خدمات است که چرخۀ اقتصاد را به حرکت در می‌آورد.

زمانی که اعتبار ارزان قیمت در اختیار همه گذاشته شود، مشکل بزرگی به وجود می‌آید. زمانی که افراد ندانند که با این پوول چه کاری انجام دهند شروع به سرمایه گذاری در بورس و املاک می‌کنند و قیمت‌های بالاتری را برای دارائی‌ها ارائه می‌دهند. حباب دات کام (dot-com bubble) و رکود مالی بزرگ (Great Recession) و اکنون پاندمی، از مثال‌های جدید آن به شمار می‌روند. اقتصاد‌ها اعتبار‌های مالی ارزان قیمت ارائه می‌کنند و تلاش می‌کنند آن را ارزان‌تر کنند تا از بدتر شدن رکود جلوگیری کنند، اما اغلب به بحران می‌انجامد.

تمرکز سرمایه گذاران در هر نوع از دارایی مشکل‌ساز است، اما اگر یک ضرورت باشید، می‌تواند سیستمی باشد. املاک مسکونی می‌تواند یکی از این اقلام ضروری باشد. در حالی که بالا رفتن قیمت املاک می‌تواند سود بزرگی را نسیب اقتصاد کند، باید تحت شرایط درستی باشد.

اگر افزایش قیمت املاک باعث رونق اقتصادی شود، خبر خوبیست. اگر قیمت خانه‌ها در طول بیکاری بی سابقه و رشد پایین درآمد ناخالص داخلی به وجود بیاید، مشکل عمده‌ای‌ وجود دارد. قیمت‌های سریعاً در حال افزایش، زمانی که فرصت‌های کمتری برای مردم وجود دارد، مشکل بزرگی است. همچنین وقتی افرادی که تحت تأثیر قرار نگرفته‌اند بیشتر درآمد خود را صرف خدمات بدهی برای خانه می‌کنند، هم یک مشکل است. این امر مصرف را از اقتصاد حذف می‌کند و بازیابی اقتصادی را مشکل‌تر می‌کند و رشد را کاهش می‌دهد. دنبال کردن رشد کوتاه مدت از این طریق می‌تواند منجر به خطر بیشتر فروپاشی فاجعه بار شود.

این یک مشکل سخت برای کشورهایی است که سیاست کوتاه مدت را با رشد بلند مدت را متعادل می‌سازند. کشورهایی مانند کانادا ترجیح داده‌اند که برای سود‌های کوتاه مدت، ریسک‌های بلند مدتی را بپذیرند. کشورهای دیگر علاقه چندانی به دیدن این اتفاق ندارند. در عوض، آنها سیاست‌های اضافی دیگری را اجرا می کنند تا در کنار نرخ بهره پایین، اجرا شوند. در زیر چند مورد از کارهایی که آنها انجام می‌دهند آورده شده است:

بانک مرکزی فرانسه اهرم مالی را محدود نگه می‌دارد

کشوری که در امر وضع مالیات بر خانه‌های خالی پیشرو است، به بانک‌ها تا تابستان فرصت داده است که اعتبار خود را محدود کنند. بانک فرانسه رهن‌ها را به 25 سال محدود کرده است و معافیت‌ها را برای خدمات بدهی بالاتر از نسبت 35 درصد محدود کرده است. از وام دهندگان همچنین خواسته شده است که وام کلی را محدود کنند که در بیشتر موارد شامل 33 درصد بیمه می‌شود. بانک‌ها این درخواست را پذیرفته‌اند، اما تا تابستان به یک الزام بدل می‌شود.

کرۀ جنوبی بی‌رحمانه سرمایه گذاری در املاک را مورد هدف قرار داده است

دولت کرۀ جنوبی سرمایه گذاران در املاک را در یک گروه بانک کره قرار می‌دهد. این کشور یک حملۀ دوجبهه‌ای را آغاز کرده است، از یک طرف وام ها را محدود می‌کند و از طرف دیگر کاری می‌کند که سرمایه گذاری در املاک سودی در پی نداشته باشد. یکی از سیاست‌های مشخص شامل محدودکردن رهن‌ها، مالیات بر سرمایه گذاری در املاک، و افزایش مالیات بر خانه‌ها و املاک می‌شود.

مالکانی که چند خانه دارند نیز، مشمول مالیات اضافی سنگین بر املاک خواهند شد. املاک ثانویه باید 6 درصد از ارزش ارزیابی شده مالیات اضافی بر املاک بپردازند. مناطقی که مالیات بالاتری دارند، مقرون به صرفه تر هستند، چرا که این امر پیوندمکرری را به درآمد برقرار می‌سازد. ایده ایجاد اثری مشابه است که فقط به افرادی که خانه دوم دارند محدود شود.

بانک ذخیرۀ نیوزیلند، توان مالی برای خرید مسکن را به ملاحظات سیاست گذاری افزوده

دولت نیوزیلند بازار مسکن «مؤثر» را در اولویت قرار داده است. دولت گفته است این اولویت در سال آینده هم ادامه خواهد یافت و رمز اصلی ایجاد اقتصادی پایدار و فراگیر است. آنها اولین قدم را با درخواست از بانک رزرو نیوزلند (RBNZ) برای در نظر گرفتن قیمت مسکن هنگام تنظیم سیاست، برداشتند.

دولت قرار است جزئیات کامل در این مورد را بعداً در همین سال ارائه دهد، اما بانک رزرو نیوزیلند درخواست ابزارهای بیشتری را کرده است. یکی از جالب‌ترین ابزاار‌ها استفاده از نسبت‌های «وام به درآمد» است، که از آن برای محدود ساختن اهرم مالی استفاده می‌کند. معاون نخست وزیر نیوزیلند گفته است که «قوانین جدید» تنها در مورد سرمایه‌گذاران املاک اجرا خواهد.

بانکِ کانادا گمان می‌کند، افزایش قیمت املاک «نیاز» است

زمانی که از رئیس بانکِ کانادا (BoC) در مورد کنترل افزایش فیمت خانه سوال شد، گفت: «ما به افزایش نیاز داریم.» دولت کانادا از آغاز پاندمی هنوز قیمت‌های املاک را اعلام نکرده است. این پاسخ او بود. همین.
 

ثبت دیدگاه

Captcha Image