• دلار آمریکا (خرید): 11,350
  • دلار آمریکا (فروش): 11,500
  • دلار کانادا (خرید): 8,900
  • دلار کانادا (فروش): 9,050

هزینه مسکن در کانادا چگونه است؟/ تاکنون دولت ترودو برای شما چه کرده؟

در سال 1980، میانگین هزینه مسکن در کانادا پنج برابر درآمد متوسط بوده و امروزه، حدود 10 برابر می باشد.

اجاره دهندگان نیز در این باره چندان عادلانه عمل نمی کنند. طبق گزارش اخیر، حداقل دستمزدی که جهت توانایی پرداخت اجاره یک واحد دو خوابه نیاز است، از 17 دلار در ساعت در دهه 1990، به 20 دلار در ساعت پس از تعدیل تورم افزایش یافته است – که البته اجاره آپارتمان های خصوصی و گرانقیمت تر را در بازار مسکن شامل نمی شود.  

افزایش توان مالی مسکن بخشی از کمپین تبلیغاتی حزب لیبرال در بین طبقه متوسط بوده، به گونه ای که بنا بر برنامه کار لیبرال در آخرین انتخابات فدرال، امروزه از هر چهار خانوار کانادایی یک نفر مبلغی بیش از توان مالی خود به عنوان اجاره پرداخت کرده، و از هر هشت نفر یک نفر قادر به یافتن خانه ای ارزان قیمت که امن و مناسب نیز باشد، است.

جاستین ترودو در این باره وعده داده است كه مجموعه اقداماتی به منظور كمك به تغییر این وضع انجام خواهد داد، از جمله بودجه عمومی بیشتر جهت ساخت واحدهای مسكونی ارزان قیمت، نوسازی واحدهای موجود و "بررسی" افزایش سریع هزینه مسکن در بازارهایی نظیر تورنتو و ونكوور.

نکته: قیمت مسکن و درامدها در چارت زیر مربوط به سال 2017 هستند.

Source: Global News

پس از گذشت نزدیک به چهار سال از حکومت دولت لیبرال، در اینجا نگاهی به برخی از ابتکارات اصلی دولت و چگونگی تعیین اجاره بها توسط آنان آورده شده است:
 
برای خریداران:
 تست استرس وام مسکن

 تست استرس وام مسکن، مسلماً شناخته شده ترین اقدام دولت ترودو در رابطه با مسکن بوده، که طی دو مرحله بین سال های 2016 و 2018 اجرا گشته، و استانداردهای سختگیرانه تری برای وام دهندگان با نظارت فدرال وضع نموده تا کاناداییان متقاضی وام را بررسی نماید.

این آیین نامه تلاشی است جهت کنترل و مهار بازپرداخت وام خانوار از طریق نظارت بر وام گیرندگان در برابر نرخ بهره بالاتر از نرخ وام ارائه شده توسط بانک. که این امر به طور موثری فشار کمتری بر حداکثر وام مسکنی که وام گیرنده می تواند بدست آورد تحمیل نموده، که برخی خریداران آینده نگر را وادار به خرید خانه های ارزان قیمت تر یا تعویق خرید جهت پس انداز بیشتر برای خانه ای گران تر می نماید.

این آزمایش نخستین بار در اکتبر 2016 و بر روی کانادایی هایی که به دنبال وام مسکن با قسط هایی کمتر از 20 درصد از هزینه مسکن، که به بیمه مسکن تحت حمایت دولت احتیاج دارند، اعمال گشته و به بررسی توانایی پرداخت وام مسکن وام گیرنده با توجه به نرخ قراردادی آنان یا نرخ سود تعیین شده توسط بانک مرکزی کانادا، که به مراتب بالاتر از نرخ ارائه شده توسط سایر وام دهندگان بوده، می پردازد.

در ژانویه 2018، دولت قوانین مشابهی برای خریداران با وام های 20 درصدی یا بیشتر، تصویب نمود که وام های به اصطلاح بیمه نشده را پوشش می داد. که نرخ معیار بانک مرکزی کانادا یا نرخ قراردادی به علاوه امتیازی دو درصدی، برای وام گیرندگان تعیین می نماید، که هر دو روش نیز عالی است.

گرچه خرید مسکن همچنان رویایی برای کاناداییان کم درآمد در ونکوور و تورنتو و شهرهایی نظیر مونترال به شمار رفته، اما از حدود سال 2017، رشد قیمت ملی مسکن به طور چشمگیری کاهش یافته است، به گونه ای که ارزش املاک در بسیاری از گران ترین شهرهای بریتیش کلمبیا پایین آمده است.

با این وجود، طبق گفته Robert McLister، کارگزار وام مسکن تورنتو، مقررات سختگیرانه وام فدرال "100 درصد عاملی" در ثبات بازار املاک و مستغلات به شمار رفته و این آزمایش نیز کاملا مناسب بوده و کار خود را به درستی انجام داده است.

با این حال Thomas Davidoff، استاد و کارشناس مسکن در دانشکده بازرگانی Sauder UBC، این آزمایش را عامل اصلی ثبات بازار ندانسته و معتقد است که در ونکوور و تورنتو، یعنی گرانترین بخش بازار املاک و مستغلات – دارای خانه هایی به ارزش یک میلیون دلار- که شاهد بیشترین تأثیر در قیمت ها می باشند، نشان می دهد که اقدامات استانی و محلی با هدف قرار دادن سرمایه گذاران در زمینه املاک و مستغلات احتمالا نقش بیشتری در این زمینه داشته است.

مشوق خرید نخستین مسکن
پس از برقراری ثبات در بازار وام، دولت ترودو، طرح "مشوق خرید نخستین مسکن" خود را در بودجه بندی سال 2019، به عنوان تلاشی جهت کمک به خریداران نقدی در خرید نخستین منزل خود، معرفی نمود.

این طرح که از تاریخ 2 سپتامبر شروع به کار خواهد کرد، به خریداران امکان می دهد به کمک مبلغ پرداختی بودجه دولت تا 10 درصد از قیمت مسکن جدید، اقساط ماهانه کمتری را پرداخت نمایند، که در واقع به صورت وام دوم بدون بهره و بدون اقساط منظم در نظر گرفته می شود. خریداران می توانند وام خود را در هر زمان و بدون هیچ گونه پیش پرداختی، بازپرداخت کنند، اما موعد پرداخت وام پس از 25 سال یا به هنگام فروش خانه، به اتمام خواهد رسید.

مبلغ بازپرداخت براساس ارزش خانه به هنگام بازپرداخت محاسبه خواهد گشت. به عنوان مثال، چانچه خانه جدیدی به قیمت 200,000 دلار و با دریافت مشوق 10 درصدی از دولت به ارزش 20,000 دلار خریداری کرده، و پس از گذشت چند سال، خانه را به قیمت 220,000 دلار بفروشید، می بایست 10 درصد از ارزش فعلی خانه را معادل 22,000 دلار بازپرداخت نمایید. از طرف دیگر، چنانچه قیمت خانه شما کاهش یافت، و خانه را برای مثال، 180,000 دلار فروختید، دولت ضرر کرده و شما می بایست تنها 18,000 دلار بازپرداخت کنید.

با این حال، به اعتقاد Global News calculations، طی این دوره 25 ساله، ممکن است خریدار مجبور به پرداخت بیش از آنچه در پرداخت وام از طریق این طرح پس انداز می کند، خواهد گشت.

جهت کسب این تشویقی، نبایست سالانه بیش از 120,000 دلار درآمد داشته باشید، در حالی که حداکثر مبلغ وام در چهار برابر درآمد شما به علاوه مبلغ تشویقی محصور خواهد گشت. بدان معنی که گرانترین خانه ای که می توانید امیدوار به خرید آن بنا بر این طرح باشید، بسته به اندازه پیش پرداخت شما، حدود 500,000 دلار ارزش خواهد داشت.

با این حال James Laird، کارگزار وام مسکن تورنتو در CanWise Financial و بنیانگذار شرکت .Rathub Inc، این طرح را مشوقی برای خریداران ندانسته و فکر نمی کند هیچ خریداری جذب آن گردد.

وی همچنین خاطرنشان کرد که این برنامه وامی پایین تر از آزمایش استرس وام مسکن تحمیل کرده، که به عقیده وی آنانی که قادر به پرداخت آن وام نبوده، در عوض تقاضای وام های پیچیده از دولت بهتر است خانه ای ارزان قیمت تر را برای خرید انتخاب کنند.

با این وجود، Heather Tremain، مدیر عامل شرکت گزینه های غیرانتفاعی مسکن در تورنتو، نظری کاملا متفاوت داشته، و آن را طرحی خوب و مناسب دانسته و معتقد است تاثیری بسزایی خواهد داشت اما قادر به انجام کارهایی که تست استرس انجام می دهد، نخواهد بود، و مختص خریدارانی است که بدون کمک آن قادر به خرید خانه نخواهند بود.

وی همچنین افزود، این طرح فرصت های دیگری را نیز امکان پذیر می سازد، نظیر: خرید خانه ای برای بازنشستگی، سرمایه ای برای تحصیلات فرزندان یا چیزهای دیگر، یا استفاده به عنوان وثیقه ای در تجارت.

در عین حال، اقساط مقرر آن به معنای تحریک تقاضا در بازار املاک و مستغلات شهرهایی نظیر تورنتو و ونکوور نبوده و در عوض، به احتمال زیاد برای خریداران مسکن در شهرهای کوچکتر جذاب خواهد بود.

برای مستاجرین:
 مسکن ارزان قیمت 

دولت لیبرال در رابطه با مستاجرین، بر افزایش مسکن ارزان قیمت تمرکز داشته، که براساس گزارش اخیر مرکز کانادایی گزینه های سیاسی (CCPA)، در اوایل دهه 1990، هزینه های عمومی بر مسکن اجتماعی و افزایش تعداد واحدهای جدید اجاره ای با سرمایه گذاری های متعهد از 20,000 در سال تا دهه 1980 کاهش یافته و به کمتر از 5000 در سال تا اواسط دهه 1990 رسیده است.

از سال 2017، دولت لیبرال یک استراتژی مسکن ملی (NHS) ده ساله 55 میلیارد دلاری را اعلام نمود که توسط شرکت وام مسکن کانادا (CMHC)، که اکثر برنامه های فدرال مربوط به مسکن ارزان قیمت را اداره می کند، حمایت می شود. هدف این استراتژی رفع نیاز مسکن بیش از نیم میلیون خانواده، ایجاد 125,000 واحد مسکن جدید و نوسازی بیش از 300,000 واحد مسکن عمومی بوده، و بی خانمانی مزمن را به نصف کاهش می دهد.

Source: Global News

به گفته David Macdonald، نویسنده گزارش CCPA، تمامی برنامه های فدرال در زمینه ساخت و ساز مسکن اجاره ای، که در NHS با یکدیگر ادغام شده اند، به یک اندازه موفقیت آمیز بوده اند، اما چیزی از پول آن باقی نمانده و تعداد واحدهاي جديد ارزان قيمتی كه به یاری کمک های مالي عمومي در سال 2018 بنا گشته اند، در مقايسه با 5,900 دستگاه در سال 2015، 16,600 دستگاه می باشد.

با این حال، گرچه این امر پیشرفت قابل ملاحظه ای به شمار رفته، اما همچنان پایین تر از میانگین تعداد واحدهای جدیدی است که دولت در سال های 1980 با سرمایه گذاری های سالانه تأمین می نموده.

مطالعات جدید توسط رئیس بودجه مجلس (PBO) بیانگر این است که این استراتژی تنها 16.1 میلیارد دلار از هزینه های برنامه ریزی شده جدید فدرال را شامل گشته و مابقی پول نشان دهنده تعهد هزینه های موجود، وام های دولتی و تطبیق هزینه های استانی و ناحیه ای می باشد.

طبق گزارش PBO ، NHS هزینه های سالانه CMHC به عنوان کمک هزینه مسکن را 15 درصد نسبت به میانگین 10 سال گذشته افزایش داده است.

به گفته PBO، مشخص نیست كه این استراتژی مسكن ملی موجب کاهش نیاز مسكن نسبت به سال 2017 خواهد شد یا نه.

با این وجود، بدون وجود NHS، بودجه CMHC برای کمک هزینه مسکن به دلیل انقضاء سرمایه گذاری های با محدودیت زمانی، تا سال 2027 تا بیش از 70 درصد کاهش یافته است.

Source: Global News

مزایای مسکن کانادا 
ساخت مسکن اجاره ای ارزان قیمت تنها راه کمک به کانادایی های دارای صاحب خانه نبوده و دولت لیبرال اظهار داشته است که منافع مسکن کانادا (CHB) با ارائه پول به کانادایی ها برای پرداخت اجاره بها، مسیری متفاوت را طی خواهد کرد.

CHB، که به عنوان بخشی از NHS اعلام گشته، انتقال نقدی را به طور متوسط ​​2,500 دلار در سال برای 300,000 خانواده نیازمند را با شروع سال 2020 تامین خواهد کرد.

با وجود این که اندازه مزایا به اندازه کافی بزرگ نبوده تا تفاوت قابل توجهی در این زمینه ایجاد کند، اما تعداد مستاجرینی که آن را دریافت می کنند، اندک است.

طبق گزارش Macdonald، در سال 2020، نیمی از 4.8 میلیون خانواده مستاجر خانه هایی گران قیمت، نامناسب یا نامساعد بر خلاف استانداردهای CMHC، اجاره خواهند کرد. و در حالی که CHB نمایانگر "قطعه دیگری" از استراتژی مسکن لیبرال بوده، اما از لحاظ کلی، به اندازه کافی زیاد نیست.

علاوه بر این، CHB همانند اکثر بودجه های جدید استراتژی مسکن لیبرال، فراتر از دستورالعمل دولت و در بسیاری موارد، فراتر از دستور دولت بعدی خواهد بود.
 
ترجمه نفیسه حسینی

ثبت دیدگاه

Captcha Image